Das Unternehmen investiert in den US-Immobilienmarkt und ermöglicht deutschen Anlegern, sich daran zu beteiligen und von der langjährigen Markterfahrung zu profitieren. Seit der Gründung im Jahr 2014 ist Claudia Krämer als Leiterin Investor Services & Marketing an Bord. Sie beschreibt die besondere Verbindung aus unternehmerischem Denken und fundiertem Immobilienwissen der Gründerfamilien – ebenso wie deren US-Expertise, die bereits in den 1970er Jahren begann. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, die die Lebensrealität vieler Amerikaner widerspiegeln: großen Apartmentanlagen, Neubauprojekten sowie sorgfältig zusammengestellten Portfolios von Einfamilienhäusern zur Miete. Seit zwei Jahren rücken zudem Light-Industrial Parks – vergleichbar mit Handwerkerhöfen – stärker in den Blick. Sie gelten als Rückgrat der mittelständischen US-Wirtschaft.
Ein Prinzip ist dabei zentral: Die Gesellschafter investieren in jedes Projekt auch persönlich. Diese konsequente Interessengleichheit prägt Entscheidungen und wirkt als klarer Filter dafür, was das Unternehmen tut und was nicht. THE PROPERTY sprach mit den geschäftsführenden Gesellschaftern Nikolaus Adenauer und Dr. Christoph Pitschke über den US Sunbelt, Multifamily und die wachsende Bedeutung von Light Industrial. Claudia Krämer bietet zusätzliche Einblicke aus der Investor-Relations-Perspektive.
THE PROPERTY: Herr Adenauer, Herr Dr. Pitschke, was ist das Selbstverständnis von GAR?
NIKOLAUS ADENAUER: Wir sind Unternehmer im Herzen, nicht nur Kapitalverwalter. Wir investieren immer eigenes Geld in jedes Projekt – das ist für uns ein zentrales Prinzip. Dadurch entscheiden wir nur das, was wir selbst verantworten und mittragen wollen.
DR. CHRISTOPH PITSCHKE: Wir – und vor allem die Founder von GAR – beschäftigen uns seit Jahren intensiv mit dem US-Immobilienmarkt, und dort wiederum mit sehr klar definierten Wachstumsregionen. Diese Fokussierung sowie die enge Zusammenarbeit mit unseren verlässlichen und erfahrenen lokalen US-Partnern ermöglichen es uns, attraktive Investmentopportunitäten zu identifizieren.
THE PROPERTY: Warum konzentrieren Sie sich so stark auf den Sunbelt der USA?
NIKOLAUS ADENAUER: Der Sunbelt gehört zu den dynamischsten Wachstumsregionen der USA und verzeichnet ein anhaltend starkes Bevölkerungswachstum. Wirtschaftsfreundliche Rahmenbedingungen, niedrige Steuern, geringe Regulierung, hohe Beschäftigungsdynamik und bezahlbarer Wohnraum ziehen sowohl Menschen als auch Unternehmen an. Die kontinuierliche Gründungsdynamik sowie die Expansion großer Konzerne machen diese Region zu einem der attraktivsten Wirtschaftsstandorte des Landes.
DR. CHRISTOPH PITSCHKE: Wenn Sie langfristig investieren, dann müssen Sie an Orte gehen, die sich demografisch positiv entwickeln. So ist zum Beispiel die Metropolregion Dallas-Fort Worth seit Mitte der 1990er-Jahre stark gewachsen – von rund 4,0 Millionen auf heute 8,4 Millionen. Sie ist ein Wachstumsmotor in den USA. Die Bevölkerung wird dort voraussichtlich bis 2035 auf etwa 10 Millionen wachsen. In Märkten mit einer solchen Wachstumsperspektive sind wir gerne aktiv.
THE PROPERTY: Multifamily gilt als Kernsegment in Ihrem Portfolio. Was macht den Reiz aus?
NIKOLAUS ADENAUER: Die Nachfrage nach Wohnraum, gerade für mittlere Einkommen, ist dauerhaft hoch. Amerikaner ziehen im Laufe ihres Lebens deutlich häufiger um: im Durchschnitt 12,5-mal, während es in Deutschland etwa 4,5 Umzüge pro Person sind. Mietverträge sind meist auf ein Jahr begrenzt, Küchen sind standardmäßig eingebaut und begehbare Kleiderschränke gehören zur Grundausstattung. All das erleichtert den Wechsel des Wohnorts und bildet die Grundlage für die hohe Mobilität und Flexibilität der Amerikaner. In Multifamily-Apartmentanlagen wird das Wohnkonzept eines Mehrfamilienkomplexes durch umfangreiche Gemeinschaftsangebote ergänzt: Swimmingpool, Fitnesscenter, Co-Working-Bereiche und Hundeparks gehören vielerorts zum Standard. Diese sogenannten ›Amenities‹ sind fester Bestandteil der amerikanischen Wohnkultur und bieten Mietern ein hohes Maß an Komfort und Lebensqualität.
DR. CHRISTOPH PITSCHKE: Hinzu kommt die aktive Wertschöpfungsmöglichkeit. Wir kaufen Apartmentanlagen unter den Wiederherstellungskosten. Gemeinsam mit unseren lokalen Partnern identifizieren wir Modernisierungsmöglichkeiten, die Wertsteigerungspotenzial mit sich bringen. Im Laufe der Haltedauer von üblicherweise fünf Jahren setzen wir ein vorab definiertes Aufwertungsprogramm um. Neben der Modernisierung einzelner Wohnungen und Gemeinschaftsanlagen schaffen wir Mehrwert für die Mieter – etwa durch Mietergärten, die Bereitstellung von Waschmaschine und Trockner, Lagerraum oder durch die Errichtung von Kinderspielplätzen und Hundeparks. Auch BBQ-Zonen tragen zu einem echten Nachbarschafts-und Communitygefühl bei. Das steigert die Mieteinnahmen, verbessert die Bewertungen im Internet und macht die Immobilien wertvoller für den späteren Verkauf.
THE PROPERTY: Ist es nicht der Wunsch jedes Amerikaners, ein Eigenheim zu besitzen?
NIKOLAUS ADENAUER: Ja, traditionell gehört zum sogenannten American Dream auch der Wunsch, ein Eigenheim zu besitzen. Seit den 1980er-Jahren zeigt sich jedoch ein deutlicher Trend zum Mieten. Heute erwerben Amerikaner ihr erstes Eigenheim im Durchschnitt erst mit 40 Jahren – früher lag das Alter der Ersterwerber bei rund 28 Jahren. Für die Generation Z sind die Verpflichtungen eines Immobilienkaufs oft eine Belastung. Eine zentrale Rolle spielt dabei die hohe Verschuldung aufgrund des Studiums. Viele junge Erwachsene verlassen die Universität mit einer durchschnittlichen Verschuldung von 65.000 US-Dollar und können sich den Erwerb eines Eigenheims schlicht nicht leisten. Steigende Zinsen und hohe Baukosten kommen hinzu. Deutlich erhöhte Finanzierungskosten treffen auf strenge Eigenkapitalanforderungen der Banken. Darüber hinaus spielt der soziodemografische Wandel in den USA eine wichtige Rolle: Die junge Generation möchte beruflich flexibel bleiben und entscheidet sich deshalb häufiger gegen langfristige Bindungen, einschließlich eines Eigenheimkaufs.
THE PROPERTY: Sie treiben das Segment Light Industrial stark voran. Was hat Sie dazu bewogen?
DR. CHRISTOPH PITSCHKE: Light Industrial – also das Segment der kleinteiligen Gewerbeparks und Handwerkerhöfe – hat uns durch seine Stabilität überzeugt. Die Nutzungen von kleineren Gewerbeparks in der Größe unter 20.000 Quadratmetern sind vielfältig: regionale Logistik, Handwerksbetriebe, kleine Produktionsfirmen oder E-Commerce-Unternehmen. Die Nachfrage ist dauerhaft hoch, während das Angebot in den vergangenen Jahren kaum gewachsen ist.
NIKOLAUS ADENAUER: Wir haben früh erkannt, dass kleine Gewerbeflächen in den USA knapp werden. Viele Märkte erleben unternehmerische Dynamik, doch zahlreiche Gewerbeparks aus den 1980er- oder 1990er-Jahren wurden nicht ausreichend modernisiert. Genau hier setzen wir an. Light Industrial ist deutlich kleinteiliger. Während große Logistikzentren häufig nur einen oder zwei Mieter haben, sprechen wir bei sogenannten Small Bay Parks von zehn bis 200 Mietern. Das schafft Diversifikation und reduziert Klumpenrisiken. Und die Mieter sind regional verankert – das macht die Nachfrage krisenfester. Ein Handwerksbetrieb oder lokaler Distributor bleibt auch dann bestehen, wenn die makroökonomische Lage turbulenter wird. Wie bei unseren Mehrfamilienanlagen setzen wir auch hier auf ein aktives Property-Management. Unsere Property-Manager stehen in engem, kontinuierlichem Austausch mit den Mietern vor Ort und sorgen so für eine professionelle Betreuung auf höchstem Niveau.
THE PROPERTY: Gibt es besondere Wertschöpfungspotenziale im Light-Industrial-Bereich?
DR. CHRISTOPH PITSCHKE: Ja, viele Parks sind in die Jahre gekommen. Das bietet Chancen. Durch Sanierungen, optisch ansprechende Modernisierung von Fassaden, Verbesserung der Verkehrszufahrten und technische Upgrades können wir Mieten spürbar steigern. Und nicht zu vergessen: die Digitalisierung. Effiziente Zutrittssysteme, Smart Metering, optimierte Flächenaufteilungen – all das erhöht die Attraktivität für Mieter, die auf Flexibilität und Effizienz angewiesen sind.
THE PROPERTY: Wie fügt sich Light Industrial in die Gesamtstrategie von GAR ein?
NIKOLAUS ADENAUER: Light Industrial ergänzt unsere Wohnimmobilienstrategie ideal, weil dieser Bereich außergewöhnliche Resilienz mit überzeugenden Renditechancen verbindet. Unser Ziel ist es, ein zukunftsfähiges und breit gestreutes Sunbelt-Portfolio zu entwickeln. Entscheidend für unseren Erfolg ist die Kooperation mit ausgewählten US-Partnern, die in ihren Segmenten zu den führenden Spezialisten zählen und vor Ort mit erstklassigem Asset- und Property-Management für nachhaltige Ergebnisse sorgen.
THE PROPERTY: Wie stellen Sie sicher, dass Sie die Märkte vor Ort wirklich verstehen?
DR. CHRISTOPH PITSCHKE: Wir haben im Jahr 2024 in New York City ein Büro eröffnet, das von unserem Geschäftsführungskollegen Jens Thiemann geleitet und weiter aufgebaut wird. Wir sind mit unserem Team zudem in Florida präsent und arbeiten mit lokalen Partnern zusammen, die ihre Märkte seit Jahrzehnten kennen. Man muss in den USA sehr genau wissen, wo Wachstum stattfindet und wo nicht. Hinzu kommt fundiertes Research – von eigenen Analysen bis hin zum US-Multifamily-Marktbericht, den wir gemeinsam mit unserem Partner Bulwiengesa herausbringen. Es handelt sich um den einzigen deutschsprachigen Marktbericht zum US-Wohnungsmarkt. Die Datenlage in den USA ist im Vergleich zu Deutschland äußerst transparent – das ermöglicht uns, jeden Standort, jede demografische Entwicklung und den Wettbewerb detailliert zu untersuchen.
THE PROPERTY: GAR verfügt über einen starken Track Record. Was macht den Erfolg aus?
NIKOLAUS ADENAUER: Disziplin, Fokus und die Bereitschaft, Dinge aus eigener Überzeugung zu tun. Wir investieren nur, wenn wir selbst sicher sind. Das diszipliniert ungemein. Und wir können schnell handeln. Unsere Strukturen sind schlank, unsere Entscheidungswege kurz – ein entscheidender Vorteil bei US-Transaktionen, die häufig unter hohem Zeitdruck stattfinden. Dabei profitieren wir von einer besonderen Teamkonstellation: Erfahrene Founding- Partner mit jahrzehntelanger Marktpraxis arbeiten eng mit einer jungen, nachrückenden Generation zusammen, die neue Perspektiven, digitale Kompetenz und frische Impulse einbringt. Dieses Zusammenspiel aus Erfahrung und Innovation verbindet das Beste beider Welten und schafft genau die Agilität, die im US-Immobilienmarkt den Unterschied macht.
THE PROPERTY: Frau Krämer, welchen weiteren Mehrwert bieten Sie Ihren Anlegern?
CLAUDIA KRÄMER: Die persönliche und proaktive Betreuung ist ein zentraler Bestandteil unseres Geschäftsmodells. Unsere Investoren vertrauen uns erhebliche Vermögenswerte an – daher ist es für uns selbstverständlich, ihnen maximale Transparenz, Verlässlichkeit und Erreichbarkeit zu bieten. Wir begleiten sie über den gesamten Lebenszyklus einer Investition hinweg: von der ersten Zeichnung über regelmäßige Reportings und Rückfragen bis hin zur finalen Ausschüttung. Unsere Aufgabe ist es, komplexe Sachverhalte verständlich zu vermitteln und sicherzustellen, dass sich Investoren und deren Family Offices jederzeit gut informiert fühlen. Besonders geschätzt wird dabei, dass unsere Anleger feste Ansprechpartner haben, die sie auch bei Themen unterstützen, die außerhalb ihrer täglichen Praxis liegen, etwa bei Fragen zur US-Steuer.
THE PROPERTY: Zum Abschluss: Was kommt als Nächstes für GAR?
NIKOLAUS ADENAUER: Wir werden unsere Plattform im Sunbelt weiter ausbauen – mit neuen Fonds, vielen Partnerschaften und klar definierten Investitionsstrategien. Und wir werden weiterhin nur dort investieren, wo wir langfristig Wert schaffen können. Wohnimmobilien und Light Industrial bleiben dabei unsere zwei strategischen Säulen. Wir investieren dort, wo Amerika wächst.
THE PROPERTY: Vielen Dank für das Gespräch!
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