» Executive Summary
Das reale US-Bruttoinlandsprodukt ist im zweiten Quartal 2024 mit 3,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal im internationalen Vergleich weiterhin stark gewachsen und die Inflationsrate hat sich seit dem Hochpunkt 2022 von 9,0 % bei aktuell 2,5 % eingependelt. Die allgemeinen Preissteigerungen der letzten zwei Jahre haben die Lebenshaltungskosten für die US-Bevölkerung deutlich erhöht. Dies trifft nun auch die Mietwohnungsmärkte auf denen Mieterhöhungen derzeit in der Breite kaum durchsetzbar sind. Das jährliche Wachstum der Angebotsmieten blieb im 2. Quartal 2024 bei lediglich 0,2 %, was einem Rückgang von 2,2 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die niedrige Arbeitslosenquote ist zuletzt auf 4,2 % angestiegen und eine konjunkturelle Abschwächung ist zu beobachten.
Vor diesem Hintergrund hat die FED am 18. September die erste Zinssenkung seit 42 Monaten durchgeführt und damit die Zins- wende eingeläutet. In der Analyse dieser Zahlen und unter Berücksichtigung vergangener Marktzyklen spricht viel dafür, dass die Lage sowohl auf dem Miet- als auch dem Investmentmarkt im 2. Quartal dieses Jahres die Talsohle erreicht hat. Der durchschnittliche Preis pro Multifamily-Wohneinheit ist von Anfang 2022 von USD 241.000 auf aktuell USD 203.000 gefallen. Auf dem Multifamily-Markt sind allerdings positive Impulse wahrnehmbar. Im 2. Quartal 2024 stieg das Multifamily-Transaktionsvolumen auf USD 38,8 Mrd., was einem Anstieg von 80,5 % im Vergleich zum 1. Quartal 2024 und 20,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Von den aktuell rund 131,4 Mio. US-Haushalten wohnen 45,2 Mio. zur Miete. Die Entscheidung zu Mieten konkurriert permanent mit dem Eigenheimerwerb. Die Preise für selbstgenutzte Einfamilienhäuser haben sich in den vergangenen zwei Jahren trotz gestiegener Zinsen auf einem hohen Niveau behauptet. Ein Einfamilienhaus kostet aktuell im Durchschnitt USD 384.500. In Kombination mit dem noch immer relativ hohen Zinsniveau ist der Erwerb eines Hauses damit für viele Amerikaner nicht erschwinglich. Mieten ist im breiten Durchschnitt deutlich günstiger als der Erwerb und der Trend zum Mieten ist aus verschiedenen Gründen intakt. Die Analyse der Nachfrageentscheidungen und der relevanten Nachfragegruppen ist daher von Bedeutung. Der Schwerpunkt dieser Ausgabe ist daher dem Thema „rent or buy“ gewidmet.