Executive Summary
Die US-Wirtschaft zeigt sich mit einer BIP-Wachstumserwartung für 2023 von 2,1 % und einer Arbeitslosenquote von aktuell 3,8 % relativ resistent. Durch eine restriktive Geldpolitik, flankiert von massiven Zinserhöhungen, konnte die US-Notenbank die Inflationsrate vom Hochpunkt Mitte 2022 von über 9 % auf aktuell 3,7 % reduzieren. So ist der Zinssatz 10-jähriger US-Staatsanleihen seit Beginn 2022 von 1,5 % auf zuletzt über 4,5 % gestiegen. Spielraum für Leitzinssenkungen ist allerdings noch nicht gegeben.
Immobilienkredite sind derzeit so teuer wie seit über 20 Jahren nicht mehr. 30-jährige Hypothekenzinsen liegen bei über 7,0 %. Dieses hohe Zinsniveau in Kombination mit einer restriktiveren Kreditvergabe hat dazu geführt, dass die Darlehensvolumina deutlich rückläufig sind.
Auch der US-Immobilienmarkt ist dadurch unter starken Druck geraten und das Immobilien-Transaktionsvolumen ist nicht nur im Gewerbe- sondern auch im Wohnimmobilienmarkt deutlich zurückgegangen. Immobilienpreise befinden sich entsprechend in einem Abwärtstrend. Das gilt insbesondere für den gewerblichen Immobilienmarkt, allerdings auch für den Wohnungsmarkt, auf dem sich vor dem Hintergrund der hohen Zinsen die Erschwinglichkeit des Eigenheimerwerbs für die breite amerikanische Bevölkerung deutlich verschlechtert hat. Eigenheimerwerbszahlen sind stark rückläufig und entsprechend hoch fällt die Mietnachfrage aus, was sich positiv auf die Entwicklung der Mieten auswirkt. Gleichzeitig steigen allerdings auch die Betriebs- und Nebenkosten. Vor diesem Hintergrund rücken Energieverbräuche sowie die nachhaltige und kostensparende Immobilienbewirtschaftung zunehmend in das Bewusstsein von Mietern und Vermietern. Mit gezielten Modernisierungsmaßnahmen lässt sich der Energieverbrauch von Apartmentanlagen dauerhaft reduzieren.
Erneuerbaren Energien kommt hierbei auch in den USA eine steigende Bedeutung zu. So ist deren Anteil am US-Primärenergieverbrauch von 6 % im Jahr 2000 auf 13 % in 2022 angestiegen. Texas ist vor Kalifornien der führende Bundestaat in der Erzeugung regenerativer Energien. In den USA besteht bereits heute ein großes Angebot an ESG-Förderprogrammen und durch den Inflation Reduction Act fließen substanzielle finanzielle Mittel in den weiteren Ausbau umweltfreundlicher Energiequellen. Gleichzeitig wächst die Bedeutung von Green Building Zertifizierungen auch im US-Mietwohnungsmarkt, der zunehmend in den Investmentfokus institutioneller Investoren rückt. Dies wird durch den hohen Anteil des Multifamily-Segments am gesamten US Immobilien-Transaktionsvolumen reflektiert, der sich unterdessen auf über 40 % beläuft. Nicht nur institutionelle Marktteilnehmer, aber auch die Mieter erwarten die Umsetzung einer ESG-Strategie. Vor dem Hintergrund dieser steigenden Relevanz im US-Wohnungsmarkt ist das Fokusthema dieser Ausgabe dem Thema „Erneuerbare Energien“ gewidmet.